Школа ремонта

Школа Ремонта
14 мая 2016

Квартира с отделкой или без: что лучше

Решившись на покупку нового жилья, перед будущим собственником встает вопрос — с отделкой или без. В Европе никто с подобным выбором не сталкивается, 90% квартир там продается в формате «заезжай и живи». В некоторых странах Евросоюза обязанность застройщиков — предлагать готовое к заселению жильё, — закреплена в законе. Российскому строительному бизнесу важно получить прибыль здесь и сейчас, зачем напрягаться, если и так покупают. Поэтому и квартир с отделкой в новостройках Москвы и ближнего Подмосковья всего 5–6% от общего числа предложений, а в регионах около 10%. Давайте выяснять, чем обусловлена такая статистика, почему чистовая отделка выгодна покупателю, какова цена комфорта.

Виды отделки и их особенности

Итак, квартира в новостройке может быть:
под ключ;
с чистовой отделкой;
с предчистовой отделкой;
с черновой отделкой;
без отделки.
Оговоримся, что разные строительные компании по-разному позиционируют степень готовности недвижимости.
Попробуем сформулировать общие требования к видам отделки.

Первый вариант найти на первичном рынке достаточно сложно. Под ключ — значит с качественным ремонтом, мебелью и сантехникой. Подобные предложения встречаются в сегменте элитного жилья. Эксклюзивные дизайнерские квартиры не массовый продукт, стоимость аналогичной недвижимости, но без ремонта и мебели будет на 25–30% ниже.

Чистовая отделка — обставляем мебелью и въезжаем. Такой формат можно встретить в классе эконом и в бизнес-классе. Именно этот тип жилья популярен в Европе. Российские застройщики в период кризиса пытаются завлечь новых покупателей квартирами с ремонтами. Некоторые солидные компании готовы сегодня предложить варианты отделки: в классическом или современном стиле; в разной цветовой палитре. К сожалению, пока предложения не могут удовлетворить спрос. По опросам примерно 35% потребителей хотят заселиться в готовое жилье.

Войдя в квартиру с предчистовой отделкой Вы увидите:
Ровный пол под любое конечное покрытие;
Выровненные и готовые к покраске или к облачению в обои стены;
Радиаторы отопления;
Поквартирную разводку всех инженерных коммуникаций.
Вам останется только одеть свое жилье — поклеить обои, постелить ламинат или паркет, завезти мебель. Можно найти квартиры, в которых будет вся сантехника и кафель на полу в ванной и кухне.
В вариантах с черновой отделкой будут радиаторы отопления и заведенные в квартиру коммуникации, межкомнатные перегородки.

Что касается квартир без отделки — это голые бетонные стены, свет до щитка, отопление не заведено в квартиру, водоснабжения также придется проводить самим.

Цена вопроса — голые цифры и сухой остаток

Эконом-класс

Цена квартиру с чистовой отделкой на 15% выше, чем квартиры без отделки. С черновой отделкой на 2–3% дороже, чем стоимость голых стен. За капитальный ремонт жилплощади надо отдать около 2000 тыс. за 1 кв.м., что примерно 7% от общей стоимости. На первый взгляд, выгода в 7% ощутима. Однако не спешите, Вам нужно будет:
Сделать проект (если в квартире нет перегородок, то только профессионалы смогут организовать пространство);
Придумать или заказать дизайн-проект (даже если Вы не эстет, квартира должна быть гармоничной — стиль, цветовая гамма);
Найти хорошую бригаду;
Потратить время на закупку материалов и контроль за рабочими.
Теперь считаем, проект — от 15000, дизайн-проект -500-1000 руб. за кв.м. К этому прибавляйте стоимость часа Вашего рабочего времени. Для тех, кому на период ремонта понадобится место дислокации, прибавляйте 60–70 тыс. рублей за съем квартиры. Из расчета, что обустройство недвижимости продлиться примерно 2 месяца.
И еще момент, если дешевый труд рабочих отличается соответствующим качеством. Не исключено, что рабочие испортят материалы, придется все переделывать.
Элитное жилье

Стоимость с отделкой на 25–30% выше, чем без отделки. Если жилье элитное, то и ремонт должен быть соответствующим. Поэтому указанные выше цифры смело умножаем на два.
Недостатки жилья с отделкой

Воспев оду эволюции такого продукта как жилье с отделкой, для объективного анализа стоит выделить его недостатки.
Приобретая квартиру по ДДУ (договор долевого участия) на этапе котлована, потребитель и так долго ждет заселения, в случае с чистовой отделкой застройщику понадобится еще два-три месяца.
Факт остается фактом — девелоперы экономят на материалах. Недорогой линолеум и обои в цветочек встречаются в подавляющем большинстве предложений.
Отсутствие возможности проявить фантазию в отделке собственного жилья.
Дома сегодня строятся очень быстро, а по строительным нормам здание дает усадку примерно через год. Так что заплатить за ремонт можно двойную цену: за тот, который входит в стоимость квартиры, и за тот, который потом придется делать самому.
Последний нюанс относится к недостаткам самостоятельной отделки черновой квартиры. Купив дорогие обои или декоративную штукатурку, через полгода-год можно увидеть трещины на стенах.
Правовой вопрос

1. Отделка от застройщика включена в ДДУ или договор купли-продажи. В качестве объекта сделки будет указана квартира с отделкой. Желательно, чтобы в тексте были перечислено все, что обязуется сделать застройщик.

Внимание: при приемке квартиры не подписывайте акт, пока не убедитесь в качестве ремонта.

Обычно девелоперы предусматривают смотровой лист, в котором покупатель вправе указать все недостатки. С претензией можно обращаться непосредственно к тому, кто продавал квартиру. Результатом рассмотрения претензии к качеству — станет:
снижение стоимости квартиры;
либо устранение дефектов за счет застройщика;
либо возмещение затрат покупателя на переделку.
Все зависит от того, что прописано в договоре.
Застройщики могут делать ремонт своими силами и средствами или нанимать подрядчиков. Дешевле и выгоднее потребителю — первый вариант.

2. Отделка предлагается как дополнительная опция. То есть Вы можете купить выбранную квартиру без отделки или заключить отдельный договор с застройщиком на оказание услуг по ремонту. В этом случае Вы реально выбрать стиль и цветовую гамму. Вопрос выбора стройматериалов, надо обсуждать с застройщиком. Чаще всего у строительных компаний — есть свои проверенные поставщики или даже собственное производство, например керамической плитки.

Отдельный договор на оказание услуг по ремонту дает большую свободу сторонам. В тексте договора советуем подробно расписать все нюансы, а работу принимать по двухстороннему акту.

В заключение отметим, что возможно в скором времени российский рынок недвижимости пополнится более эволюционным, в сравнении с голыми стенами, продуктом. Хочется надеяться, что девелоперы станут предлагать качественную отделку и возможности ее выбора. Пока, по нашему мнению, лучше остановить свой взгляд на квартирах с получистовой отделкой. Грязная, черновая работа — требует существенных затрат и времени, а поклеить обои можно и самостоятельно. Если квартира ипотечная — есть смысл брать в полной боевой готовности, а не тратить деньги и на ремонт, и на проценты банку, и на аренду жилья на время.